近日，财政部、国家税务总局联合发布《关于个人销售住房增值税政策的公告》，明确自2026年1月1日起，个人（不含个体工商户中的一般纳税人）销售购买不足2年的住房，按3%征收率全额缴纳增值税；销售购买2年以上（含2年）的住房，免征增值税。2026年1月1日前已完成交易但尚未申报纳税的，符合条件可按新政执行。
此次政策有三大核心调整：一是统一全国执行标准，打破此前北上广深与其他地区的政策差异，取消一线城市满2年非普通住房差额征税规定；二是将不满2年住房销售的增值税征收率从5%降至3%，降幅达40%；三是取消普通住房与非普通住房的划分，仅以持有年限作为征税依据，简化政策执行口径。
税费减负效果直观可见
以上海一套售价100万元的未满2年住房为例，旧政策下需缴纳5万元增值税，新政后仅需3万元，房东直接减负2万元；若为500万元的次新房，增值税可从23.81万元降至14.56万元，节省9.25万元。
政策出台背景是当前房地产市场的调整态势。近期二手房价格同比跌幅连续扩大，热点城市领跌，市场预期疲弱，新房交易转弱，“卖旧买新”的置换需求减少，一二手房市场出现分化。此次调整精准回应市场痛点，广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，降低短期交易税费可减少交易摩擦，促进挂牌销售，避免业主因高成本被迫大幅降价，利于房价稳定。
对二手房市场影响几何？
上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，新政直接降低房屋出售成本，能提高房东出售积极性，尤其将推动改善型需求释放。房东出售旧房成本降低后，更有能力换购新房，既满足居住品质提升需求，也促进房地产市场从存量向增量流动，助力新房尤其是大户型项目去库存。对购房者而言，次新房增值税成本转嫁的可能性减小，间接降低购房成本，将激活住房消费。
这一效应在杭州市场已初步显现：根据贝壳平台的数据显示，新政落地后，二手房交易比较活跃，预约元旦假期看房的意向购房者变多了。
杭州德佑武林店店长曾显明向记者介绍：“新政出来后对次新房的冲击比较大，今天上午就有好几个业主来咨询，店里十几个员工元旦期间已经约好六七组客户，外地客户受影响尤其明显，很多观望者说要趁元旦放假来杭州买房”。
同时，新政还引发购房需求结构的调整。杭州不少原本倾向购买新房的客户，现在陆续转向次新房，咨询热度集中在12月刚交付的新盘，如西湖区云起之江、勾庄翠城里听翠轩、未来科技城等次新小区。
德佑高级客户经理王飞分析：“次新房可以马上入住，且税费比之前少很多，购房成本降低，诚心卖房的房东觉得政策利好，但成交价暂时没有什么影响；而对于交付已经5年左右、之前就没有增值税的小区来说，新政则相对利空”。
不过值得一提的是，目前杭州次新房房东降价意愿较低，房价大多维持原有报价。
从市场层面看，政策将促进二手房市场活跃，强化一二手房联动效应，形成“二手房流通激活—改善需求释放—新房去库存”的良性循环，畅通市场循环机制。作为继一线城市增值税“五改二”、取消普宅非普宅标准后的又一重要举措，此次增值税政策优化体现了政策公平性与人性化，为房地产市场止跌回稳注入动力。
但业内也有理性判断，中房大数据研究中心总经理陈焕春表示：“政策确实减轻了部分房源的交易成本，能促进交易，但降低成本类政策不能从根本上刺激新需求产生，整体是给市场吹暖风，不会有立竿见影的效果，还需要供需双方的深度博弈才能达成更多成交”。
（部分内容综合自财联社、上观新闻、羊城晚报）
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